חלופת שקד: פתרון חדשני לאתגרי ההתחדשות העירונית

בשנים האחרונות נתקלים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית במכשולים ואתגרים המקשים על קידומם, ולעיתים אף מובילים לעצירתם המוחלטת. במשרדו של עו"ד קרייטר, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית זה שנים רבות, מצטברים מקרים רבים המשקפים את מגוון האתגרים בתחום: החל מהתנגדויות דיירים וסכסוכים בין שכנים, דרך קשיים בירוקרטיים מול הרשויות, ועד למורכבויות בשילוב בין מתחמים סמוכים והתמודדות עם דרישות תכנוניות משתנות.

מניסיונו של משרד עו"ד קרייטר, עולה כי אחת הבעיות המשמעותיות היא דרישת הרשויות המקומיות להיקף שטח מינימלי של ארבעה דונם לצורך קידום פרויקטים של פינוי-בינוי. דרישה זו, המיועדת להבטיח שטחים מספיקים לצורכי ציבור כגון גני ילדים ובתי ספר, הופכת פרויקטים רבים לבלתי ישימים.

מקרה מייצג שטופל לאחרונה במשרד עו"ד קרייטר ממחיש את המורכבות: יזם שקידם פרויקט פינוי-בינוי באחד מאזורי בת ים וכבר קיבל אישורים עקרוניים, נתקל בדרישה פתאומית מצד העירייה להגדיל את שטח הפרויקט לארבעה דונם לפחות. הפתרון המתבקש היה לצרף בניינים סמוכים לפרויקט, אך כאן התגלו מורכבויות נוספות: חלק מהדיירים בבניינים הסמוכים לא היו מעוניינים כלל בפינוי-בינוי, אחרים דרשו תנאים מועדפים, וחלקם כבר היו קשורים בהסכמים עם יזמים אחרים.

במקרה אחר, דומה אך שונה, נתקל המשרד בסיטואציה בה דיירי הבניינים הסמוכים הביעו עניין בהתחדשות עירונית, אך דרשו תנאים מיוחדים שהיו עלולים לפגוע בזכויות הדיירים הקיימים. הם ביקשו להכתיב את מיקום דירותיהם העתידיות על חשבון הדיירים שכבר חתמו על ההסכם המקורי, דבר שיצר מבוי סתום במשא ומתן.

האם חלופת שקד תספק את הפתרונות הנדרשים?

בתוך המציאות המורכבת הזו, הושקה לאחרונה חלופת שקד, תכנית חדשנית שפותחה על ידי משרד הבינוי והשיכון כמענה לחסמים המעכבים פרויקטים של התחדשות עירונית. התכנית, שנקראת על שם שרת הפנים לשעבר איילת שקד שקידמה אותה, נועדה לספק מסלול מהיר ויעיל יותר להתחדשות עירונית, תוך התמודדות עם האתגרים שהתגלו במסלולים המסורתיים כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

חלופת שקד מהווה למעשה מסלול ביניים בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, המשלב את היתרונות של שני המסלולים תוך התגברות על החסרונות שלהם. היא נולדה מתוך הבנה שנדרש פתרון גמיש יותר, שיאפשר התחדשות עירונית גם במקומות שבהם המסלולים הקיימים אינם ישימים. אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של התכנית הוא ביטול הדרישה לשטח מינימלי של ארבעה דונם, דרישה שהכשילה פרויקטים רבים של פינוי-בינוי. יתרון זה מאפשר לקדם פרויקטים גם במתחמים קטנים יותר, ובכך פותח אפשרויות חדשות להתחדשות עירונית באזורים רבים שעד כה נחסמו.

חלופת שקד מציעה מספר יתרונות משמעותיים העונים על חסמים מרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית. היתרון הבולט ביותר הוא בהליכי האישור המזורזים. בעוד שפרויקטים של פינוי-בינוי מסורתיים נדרשים לעבור מסלול ארוך ומורכב בוועדה המחוזית, הכולל שינוי תב"ע והליכי אישור ממושכים, במסלול חלופת שקד הסמכות נתונה לוועדה המקומית. מניסיונו של משרד עו"ד קרייטר, שינוי זה מקצר משמעותית את משך ההליכים, לעיתים עד כדי מחצית מהזמן הנדרש בפרויקט פינוי-בינוי רגיל. קיצור הזמנים משפיע באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל נכונות הדיירים להשתתף בו.

בהיבט התכנוני, חלופת שקד מציעה גמישות משמעותית באפשרויות הבנייה. בעוד שבתמ"א 38 הבנייה מוגבלת בדרך כלל לכעשר קומות, חלופת שקד מאפשרת בנייה של מגדלים גבוהים יותר, בהתאם לתכנון העירוני הכולל. גמישות זו מאפשרת ניצול יעיל יותר של זכויות הבנייה ומגדילה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בפרויקטים שמלווה משרד עו"ד קרייטר בבת ים, למשל, האפשרות לבנות לגובה פותרת את בעיית הכדאיות הכלכלית שמנעה את קידומם של פרויקטים רבים במסלול תמ"א 38.

יתרון נוסף של חלופת שקד הוא הגמישות בתכנון המתחם. בשונה מפינוי-בינוי מסורתי, שם נדרשת ראייה רחבה של מתחם שלם, חלופת שקד מאפשרת התייחסות נקודתית יותר, תוך שמירה על עקרונות התכנון העירוני. הדבר מאפשר קידום פרויקטים גם במקומות שבהם קשה להשיג הסכמה של כל בעלי הנכסים במתחם גדול.

אתגרים משמעותיים בדרך

עם זאת, חשוב להדגיש כי גם חלופת שקד אינה פתרון קסם לכל הבעיות בתחום ההתחדשות העירונית. מניסיונו של משרד עו"ד קרייטר בליווי פרויקטים בבת ים ובערים אחרות, גם במסלול זה קיימים אתגרים משמעותיים. ראשית, הפרויקטים עדיין כפופים לתכנון הכללי של העיר ולהסכמת העירייה. למשל, בבת ים, כל פרויקט התחדשות עירונית, בין אם במסלול פינוי-בינוי מסורתי ובין אם בחלופת שקד, חייב להשתלב בתכנית המתאר העירונית ולקבל את אישור הגורמים המקצועיים בעירייה.

אתגר נוסף הוא הצורך בהשגת הסכמות הדיירים. למרות שחלופת שקד מקלה על היבטים רבים בקידום הפרויקט, עדיין נדרשת הסכמה של רוב מיוחס מקרב הדיירים. בפרויקטים שמלווה המשרד, לעיתים דווקא ההקלות שמציעה חלופת שקד מעוררות חששות בקרב דיירים, החוששים שהפרויקט "קטן מדי" או שאינו כולל מספיק שטחי ציבור.

חלופת שקד מהווה כלי חשוב בארגז הכלים של ההתחדשות העירונית, המציע פתרונות לחלק מהחסמים המשמעותיים שמעכבים פרויקטים רבים. היא מאפשרת גמישות רבה יותר בהיקף השטח הנדרש, מציעה הליכי אישור מזורזים, ומרחיבה את אפשרויות הבנייה. עם זאת, הצלחת הפרויקט עדיין תלויה בתכנון מקצועי, ליווי משפטי מנוסה, ושיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות.