תמ''א 38

עו"ד אילן קרייטר מתמחה בתחום של תמ"א 38 בבת ים, בחולון ובכלל, ומספק ליווי צמוד בהתנהלות מול רשויות התכנון. המשרד מספק ליווי משפטי הן ליזמים והן לדיירים המתגוררים במבנים שמרחפת מעליהם סכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה, הכולל ייעוץ מקצועי, הכוונה וייצוג מול הרשויות הרלוונטיות.

המטרה הראשית של תוכנית מתאר ארצית 38 היא לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, וזאת לאור סקרים המעידים על היתכנות ריאלית של רעידה חזקה בשנים הקרובות.

אמנם, מאז שנת 1980 כל מבנה חדש חייב להיבנות לפי תו התקן 413 המבטיח את עמידותו, אך ישנם מבנים רבים שנבנו לפני שנה זו והם אכן מהווים סכנה.

מטרה שנייה המושגת באמצעות פרויקט תמ"א 38 היא שיפור חזות העיר ואיכות החיים של תושביה. זאת על ידי הטבות שונות שמקבלים הדיירים בתמורה לזכויות הבנייה שמועברות לקבלן, כגון הגדלה של שטח הדירה, תוספת מרפסת או חדרים, שיפוץ של הלובי והוספת מעלית. כמו כן, בפרויקט תמ"א 38/2 –הריסה ובנייה זוכים הדיירים למעשה לבניין חדש על כל המשתמע מכך.

אפשרות נוספת להתחדשות עירונית היא בדרך של פינוי ובינוי. גם כאן מדובר בהריסה ובנייה, אלא שבעוד שבתוכנית תמ"א 38/2 מדובר על מספר מוגבל של קומות, בדרך כלל עד 8 קומות, הרי שבפינוי ובינוי מדובר במגדלי מגורים, ובעוד הסמכות לאישור תמ"א 38/2 נתונה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הסמכות לאישור פינוי ובינוי נתונה לוועדה המחוזית. ההבדל הוא גם לעניין תקופת הפרויקט. בתמ"א 38/2 התקופה קצרה יותר אולם לא תמיד הפרויקט משתלם כלכלית.

יש להדגיש כי עורך דין מקרקעין עשוי ללוות גם יזמים וקבלנים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי אך להלן נתמקד בייצוג הדיירים. ראשית, תפקידו ללוות אותם כבר בשלב הראשוני תוך מתן הסברים על ההליך ופתרון מחלוקות ואי הסכמות. במידת הצורך, יפעל עורך הדין להגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים מטעם רוב הדיירים בבניין.

בנוסף לכך, עורך הדין יקבל את ההצעות המתקבלות מיזמים, יבחן אילו הן הטובות ביותר מבחינת הדיירים, וינהל משא ומתן מול היזם על מנת להגדיל את התמורה ולהעמיד לרשותם ביטחונות גבוהים ככל האפשר.

מכאן והלאה יוודא עורך הדין כי הקבלן עומד בהתחייבויותיו, יהיה אחראי על ההתנהלות המשפטית מולו, וייעץ לוועד בסוגיות אלו ואחרות. לאור הסכומים המעורבים ומורכבותם של ההליכים, אין תחליף לליווי משפטי הולם לכל אורכו של הפרויקט.

בתמ"א 38 עלולות לצוץ בעיות רבות, ללא ליווי של עורך דין המתמחה בתחום זה. אתם מוזמנים לקרוא כתבה מאת עו"ד קרייטר שעוסקת בשאלה למה חשוב לקבל ייעוץ של עורך דין מקרקעין אם הבניין עובר תמ"א 38.

כתבה בנושא התחדשות עירונית: כיצד להתמודד עם דייר סרבן שתוקע את הפרוייקט?